Un terrain constructible non viabilisé est un terrain qui n'est pas encore raccordé aux réseaux d'eau, d'électricité, de gaz et d'assainissement. Avant de l'acheter ou de le vendre, il est essentiel d'évaluer sa valeur en tenant compte des coûts de viabilisation nécessaires.
Facteurs influençant la valeur d'un terrain non viabilisé
La valeur d'un terrain constructible non viabilisé dépend de plusieurs facteurs. Comprendre ces facteurs vous permettra d'obtenir une évaluation plus précise.
Emplacement et environnement
- Zone géographique et demande immobilière : La région, la commune et le quartier impactent la valeur. Un terrain situé dans une zone recherchée avec une forte demande immobilière sera plus cher qu'un terrain en zone rurale. Par exemple, un terrain à proximité de la ville de Lyon sera plus cher qu'un terrain situé dans une zone rurale des Alpes.
- Proximité des commodités : L'accès aux écoles, aux commerces, aux transports en commun et aux espaces verts est un atout majeur. Un terrain situé à proximité de ces commodités sera plus attractif. Par exemple, un terrain situé à 5 minutes à pied d'une gare SNCF et d'un supermarché sera plus recherché qu'un terrain situé à 10 kilomètres des commodités.
- Vue et environnement naturel : Un terrain offrant une vue panoramique sur la mer, les montagnes ou un parc naturel sera plus précieux. Un terrain situé en bord de mer ou en pleine nature sera plus cher qu'un terrain situé dans une zone urbaine.
- Exposition solaire : L'orientation du terrain et son exposition au soleil sont importantes. Un terrain bien exposé au soleil sera plus agréable et plus cher. Par exemple, un terrain orienté plein sud avec une belle exposition solaire sera plus attractif qu'un terrain orienté nord sans exposition au soleil.
Nature du terrain et caractéristiques
- Superficie : La superficie du terrain est un facteur clé car elle détermine la taille de la maison que l'on peut construire. Un terrain plus grand sera plus cher qu'un terrain plus petit. Par exemple, un terrain de 1000 m² sera plus cher qu'un terrain de 500 m².
- Topographie et relief : Le relief du terrain est important car il peut impacter les coûts de construction. Un terrain plat sera plus facile à aménager qu'un terrain en pente. Un terrain en pente peut nécessiter des travaux de terrassement importants et donc plus coûteux. Par exemple, un terrain en pente de 10 % sera plus cher à aménager qu'un terrain plat.
- Géologie et sol : La qualité du sol est un facteur important. Un sol argileux peut poser des problèmes de fondations. Un terrain situé dans une zone à risque d'inondation ou de glissements de terrain sera moins cher qu'un terrain dans une zone plus stable. Par exemple, un terrain situé dans une zone inondable sera moins cher qu'un terrain situé sur un terrain sec et stable.
Restrictions et contraintes
- Plan Local d'Urbanisme (PLU) : Le PLU définit les règles d'urbanisme et les contraintes de construction pour chaque commune. Il est important de consulter le PLU pour connaître les possibilités de construction sur le terrain. Par exemple, le PLU peut imposer une hauteur maximale de construction ou une densité maximale de construction sur le terrain.
- Servitudes : Des servitudes peuvent être établies sur un terrain, comme des droits de passage ou des servitudes d'égouts. Ces servitudes peuvent restreindre les possibilités d'aménagement et donc impacter la valeur du terrain. Par exemple, une servitude de passage sur un terrain peut réduire sa valeur car elle limite les possibilités d'aménagement du terrain.
- Présence d'amiante ou de polluants : La présence d'amiante ou de polluants sur le terrain nécessite des travaux de dépollution coûteux. Un terrain contaminé sera moins cher qu'un terrain propre. Par exemple, un terrain ayant subi une pollution industrielle sera moins cher qu'un terrain non contaminé.
Coût des viabilisations
Le coût des viabilisations est un facteur crucial dans l'évaluation d'un terrain non viabilisé. Les coûts de viabilisation varient en fonction de la distance aux réseaux existants et de la complexité des travaux.
- Raccordement à l'eau, à l'électricité et au gaz : Le coût du raccordement aux réseaux d'eau, d'électricité et de gaz peut être important, surtout si le terrain est situé à une distance importante des réseaux existants. Le coût moyen d'un raccordement à l'eau peut varier de 2 000 € à 5 000 €. Le coût d'un raccordement à l'électricité peut varier de 1 000 € à 3 000 €. Le coût d'un raccordement au gaz peut varier de 1 500 € à 4 000 €.
- Création d'accès : Le coût de la construction d'une voie d'accès au terrain est également important. La longueur et la largeur de la voie d'accès ainsi que la nature du terrain (plat, en pente) influent sur le coût des travaux. Le coût moyen de la création d'une voie d'accès peut varier de 5 000 € à 15 000 €.
- Déchets : Le coût de la mise en place du réseau d'assainissement est un facteur important à prendre en compte. Le choix du type d'assainissement (assainissement collectif ou individuel) aura un impact sur le coût. Le coût moyen de la mise en place d'un assainissement individuel peut varier de 5 000 € à 10 000 €.
Méthodes d'évaluation du prix d'un terrain non viabilisé
Il existe plusieurs méthodes pour évaluer le prix d'un terrain non viabilisé. L'utilisation de plusieurs méthodes permettra d'obtenir une évaluation plus précise.
Méthode comparative
La méthode comparative consiste à analyser les prix de vente de terrains comparables dans la région. Il est important de choisir des terrains similaires en termes de superficie, d'emplacement, de nature et de viabilité. Par exemple, pour évaluer un terrain de 800 m² situé à proximité de la ville de Montpellier, on peut comparer les prix de vente de terrains similaires en termes de superficie, d'emplacement et de viabilité dans la même zone géographique.
Une fois les terrains comparables identifiés, il est nécessaire d'ajuster les prix en fonction des différences de chaque terrain. Par exemple, si un terrain comparable est situé à proximité d'une école, il sera plus cher qu'un terrain situé à l'écart. Il est important de prendre en compte les facteurs évoqués précédemment lors de l'ajustement des prix.
Méthode par capitalisation des revenus
La méthode par capitalisation des revenus consiste à déterminer la valeur locative du terrain s'il était viabilisé. Il s'agit de calculer le loyer potentiel que l'on pourrait percevoir si une construction était réalisée sur le terrain. Le loyer potentiel dépend de la taille et de la qualité de la construction, de l'emplacement du terrain et du marché immobilier local. Par exemple, un terrain situé dans une zone à fort potentiel locatif, comme à proximité d'un centre-ville, aura un loyer potentiel plus élevé qu'un terrain situé en zone rurale.
Une fois le loyer potentiel déterminé, on peut calculer le prix du terrain en fonction du rendement locatif souhaité. Le rendement locatif est le rapport entre le loyer annuel et le prix du terrain. Un rendement locatif plus élevé signifie un prix du terrain plus faible.
Méthode par l'approche par coûts
La méthode par l'approche par coûts consiste à estimer le prix du terrain nu et à y ajouter les coûts de viabilisation. Pour déterminer le prix du terrain nu, on peut se baser sur des analyses comparatives ou sur des données du marché immobilier local. Les coûts de viabilisation peuvent être estimés en obtenant des devis auprès des différents fournisseurs de services.
Par exemple, pour un terrain de 1000 m² situé en périphérie d'une ville, le prix du terrain nu pourrait être estimé à 100 € par m². Les coûts de viabilisation pourraient être estimés à 20 000 €. Le prix total du terrain viabilisé serait donc de 120 000 € (100 000 € + 20 000 €).
Conseils pour acheter un terrain non viabilisé
- Se renseigner sur le PLU et les servitudes : Avant d'acheter un terrain, il est important de se renseigner auprès de la mairie sur le Plan Local d'Urbanisme (PLU) et les servitudes qui s'appliquent au terrain. Ces informations vous permettront de connaître les possibilités de construction et les contraintes.
- Faire réaliser une étude de sol : Une étude de sol permet d'identifier les risques géologiques et les contraintes qui pourraient exister sur le terrain. Elle vous permettra de connaître la nature du sol, sa capacité à supporter les fondations d'une construction et la présence éventuelle de risques d'inondation ou de glissements de terrain.
- Obtenir des devis pour les viabilisations : Il est important de comparer les prix des différents fournisseurs de services pour les viabilisations. Obtenez des devis auprès de plusieurs entreprises et comparez les prix des différentes options de raccordement aux réseaux.
- Négocier le prix avec le vendeur : Appuyez votre négociation sur une analyse et une évaluation rigoureuse du terrain. N'hésitez pas à demander des informations supplémentaires au vendeur, comme le PLU, les servitudes et les éventuelles études de sol qui ont été réalisées sur le terrain.
- Prévoir les coûts annexes : N'oubliez pas de prévoir les frais de notaire, les frais d'enregistrement et les autres coûts annexes lors de l'achat d'un terrain. Ces coûts peuvent varier en fonction de la région et de la valeur du terrain. Il est important de les inclure dans votre budget.