Le syndic est censé être en charge de la gestion efficace d'une copropriété aussi bien sur le plan administratif que financier. Par conséquent, en cas de manquement à son devoir, vous êtes en mesure de le changer, en accord avec les autres copropriétaires. Pourquoi changer de syndic et comment procéder pour y arriver ?
Pourquoi un changement de syndic ?
Au vu des tâches qui leur incombent, plusieurs raisons peuvent conduire des copropriétaires à vouloir changer de syndic de copropriété. On peut citer :
- Le mauvais suivi de la comptabilité ;
- La lenteur dans l'exécution des prises de décision prises en Assemblée générale ;
- Une mauvaise administration de l'immeuble, etc.
Autant de tâches qui, si elles ne sont pas menées correctement, sont mal vues de la part des copropriétaires et peuvent conduire à la résiliation de contrat d'un syndic. Par ailleurs, même si le processus ne semble pas très compliqué, le non-respect de certaines règles peut avoir un impact sur le changement effectif de ce dernier.
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Comment changer de syndic ?
La démarche de changement de syndic doit avoir été bien pensée et bien préparée dans le temps. Voici quelques étapes pour vous aider à bien mener ce processus :
1. Prendre la décision de changer le syndic
À cause des délais légaux, la décision de changer le syndic de copropriété doit être prise au minimum deux mois avant l'Assemblée Générale par le Conseil Syndical (CS). Ce dernier doit établir de façon claire et précise les manquements de l'actuel syndic par rapport à son mandat.
- Définition des critères et recherche du syndic de copropriété idéal
Dans un premier temps, le Conseil Syndical se doit de définir clairement les critères de sélection du nouveau syndic dont voici quelques-uns :
- La zone géographique ;
- Les honoraires ;
- Les compétences recherchées pour la gestion de la copropriété ;
- La taille du futur cabinet, etc.
Le but de la définition de ces critères vise avant tout à mettre en concurrence plusieurs contrats de syndic avec celui de votre prestataire actuel. Cela vous permet ainsi de comparer et de négocier les termes du futur contrat.
N'hésitez pas à dresser un cahier des charges sur les particularités de votre immeuble afin de permettre au futur gestionnaire de mieux comprendre vos besoins.
3. Prise de contact
Une fois les nouveaux prestataires identifiés, il est important de prendre contact avec ceux qui correspondent à vos critères de sélection pour vous faire une idée sur leur capacité à vous satisfaire pleinement.
4. Sélection du nouveau syndic
Suite à ce travail préliminaire ainsi que sur la base des contrats de syndic et des méthodes de gestion de chaque prestataire, un ou plusieurs syndics doivent être retenus par le conseil syndical. Les choix faits seront par la suite soumis à un vote lors de la prochaine Assemblée Générale.
5. Notification à l'ancien prestataire
Dans le cas où le changement du prestataire intervient pendant le mandat d'un syndic, le président du conseil syndical se doit de lui notifier sa mise en concurrence par courrier recommandé avec accusé de réception au plus tard un mois avant l'assemblée générale. Ainsi, ce dernier l'intègre à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
6. Assemblée Générale
La résolution soumise par le conseil syndical sur le mandat de syndic est soumise à un vote et est adoptée à la majorité requise. Par la suite, le nouveau syndic peut alors entrer en fonction.
Quelle est la majorité requise pour un changement de syndic ?
Comme cela a été mentionné précédemment, la résolution du choix d'un nouveau syndic nécessite la majorité requise des copropriétaires. Selon l'article 25 de la loi de juillet 1965, cette majorité est de 50+1 de tous les copropriétaires de ladite copropriété.
De fait, en cas d'absence de cette majorité, l'article 25 ne peut être voté. Par conséquent, il ne peut y avoir l'élection d'un nouveau syndic sur la base de ce dernier.
Par contre, l'article 25-1 donne la possibilité de faire ce changement. Mais, celui-ci se base sur deux aspects à savoir que :
- En cas de vote de 33 % de l'ensemble des copropriétaires pour le changement de syndic, il est possible de passer en seconde lecture pour l'élection du syndic à la majorité de l'article 25-1 ;
- Si les 33 % ne sont pas atteints, l'assemblée peut reconvoquer une Assemblée Générale Extraordinaire sous un délai de trois mois. Mais dans ce cas, seule la majorité des 50+1 est valable.
Quand s'arrête le mandat du syndic en exercice ?
Même si votre assemblée a eu lieu plusieurs mois avant la fin réglementaire du contrat de l'actuel prestataire et qu'entre temps un nouveau syndic est élu, le mandat du précédent prestataire prend automatiquement fin.
En effet, l'élection d'un nouveau syndic entraîne la révocation du mandat de l'ancien prestataire sans aucune obligation par rapport au règlement des honoraires de ce dernier pour la période restante.